In der öffentlichen Diskussion wird aktuell oftmals der Anschein erweckt, dass in der Immobilienbranche das Thema „demografischer Wandel“ von der Suche nach dem richtigen Umgang mit der Digitalisierung verdrängt wird. Die politische Diskussion rotiert um Mietendeckel und Enteignung. Die Politik wirkt ernsthaft bestrebt, der gesellschaftlichen Diskussion um „bezahlbaren Wohnraum“ Taten folgen zu lassen. In diesem Dreieck darf nicht unterschätzt werden, dass sich das Arbeits- und Zusammenleben grundlegend verändert.

Während Experten von „Gewinnern und Verlierern“ eines Zeitenwandels sprechen, stellt die Finanzbranche, die die zukunftsfähige Gestaltung von Städten und Quartieren mitbegleiten möchte, sich die Frage, ob eine diffundierte Betrachtung über Zuzugssalden, Pendlerzahlen, Altersstatistiken und Baugenehmigungszahlen hinaus notwendig ist. Bei näherer Betrachtung wird deutlich, dass insbesondere das Thema Demografie bei all den rasanten Entwicklungen nicht aus dem Fokus geraten sollte, wie der folgende Beitrag am Beispiel der Entwicklung der Schülerzahlen zeigt.  

 

Prognosen von Wirklichkeit überholt

Das Statistische Bundesamt, Trendforscher und Statistikinstitute lagen in der Vergangenheit nicht selten mit ihren Prognosen der Einwohnerzahlen daneben, denn die Herausforderung besteht, aus vergangenheitsbezogenen Analysen treffsichere Aussagen für die Zukunft abzuleiten.

 

Deutschland verzeichnet – neben der Tatsache, dass die Lebenserwartung weiter steigt – eine regional unterschiedlich stark positive Geburtenentwicklung. Die heute geborenen und künftig auf die Welt kommenden Kinder sind mit einer höheren Lebenserwartung gesegnet als ihre Eltern und Großeltern. Deshalb sollte der Blick nicht allein auf das altersgerechte Wohnen im betagten Lebensabschnitt gerichtet werden. Hier ist eine generelle Betrachtung notwendig, denn altersgerechtes Wohnen umfasst auch die Reflektion auf familiengerechtes, studentisches, generationenübergreifendes, jugendliches und kindliches Leben. Wenn sich unsere Gesellschaft vielseitig, interkulturell und zukunftsgewandt entwickeln möchte, ist ein stärkerer Fokus auf die Kinder unabdingbar.

 

Neuer Schüler-Boom mit Folgen

Die bereits im Juli 2017 publizierte Bertelsmann-Studie „Demografische Rendite adé“ rechnet vor, dass sich nach 15 Jahren kontinuierlichen Rückgangs ein neuer Schüler-Boom ankündigt. Trotz der Versuche, die Neubauzahlen zu steigern, blieben die Fertigstellungen auch 2019 hinter dem notwendigen Mindestzahlen zurück. Die starke wirtschaftliche Phase der letzten Jahre seit 2012 sind nicht genutzt worden, um die öffentliche Infrastruktur zu modernisieren. Engpässe sind demzufolge nicht nur in der Schaffung neuen Wohnraums vorprogrammiert.

 

Die Immobilienwirtschaft agiert innerhalb ihrer vorgegebenen Handlungsspielräume flexibler und reagiert schnell. Gerade jetzt, wo in Deutschland die Investitionstätigkeit gesteigert werden konnte, sollte die Investition in das Kita- und Schulsystem in gleicher Dynamik erfolgen. Dabei ist die gesamte Infrastruktur einzubeziehen – mit zeitgemäßen Inhalten, Technik und Ausstattung. Häufig ist zu beobachten, dass bei der Entwicklung von Neubauarealen über Quoten von Sozialwohnungen, bezahlbaren Wohnraum, Nahversorgungseinrichtungen und bestenfalls noch Kindertagesstätten diskutiert wird. Doch wo bleiben in diesen Betrachtungen die Schulen, die Einrichtungen für Nachmittagsbetreuung und die Freizeitmöglichkeiten, die über (schön gestaltete) Spielplätze hinausgehen?

 

Grund und Boden wird in Wachstumsstädten immer teurer. Die Baukosten steigen – im Neubau für Sozialimmobilien und in öffentlichen Einrichtungen gleichermaßen. Und die zusätzlichen Auflagen im Rahmen der Baugenehmigungserteilung (nur um die Sozialkomponente zu steigern) sind nicht einfacher zu realisieren, nur weil sie von der (Lokal-)Politik diktiert werden. Die wahrgenommene Konzentration der politischen Entscheidungsträger auf eine substanziell höhere Quote an Sozialwohnungen bei Neubauprojekten, erfolgt aus dem Blickwinkel der Investoren zu dogmatisch. Statt neue kommunale Wohnungsgesellschaften zu gründen und die 1989 abgeschaffte Wohnungsgemeinnützigkeit zu neuem Leben erwecken zu wollen, ist es aus Sicht der Marktakteure wichtiger, entsprechende Strukturen zu planen, um lebenswerte, nicht steril wirkende und zukunftssichere Quartiere zu schaffen. Der Bürger soll auch in der Zukunft noch gern in den heute neu gebauten Quartieren leben wollen.

 

Unterschätzter Bedarf

Die Prognosen für die Entwicklung der Schülerzahlen weichen stark voneinander ab. Welche Auswirkungen hier ein unterschätzter Anstieg hätte, zeigen die nachfolgenden Überlegungen:

 

Die Bertelsmann-Stiftung hat ermittelt, dass 2025 die Schülerzahlen bei 8,3 Mio. liegen werden. Das ist im Vergleich zu heute eine Steigerung von 4 %. Und bis zum Jahr 2030 kommen laut Bertelsmann-Studie noch einmal 4 % dazu. Die Kultusministerkonferenz hingegen geht für das Jahr 2025 noch von 7,2 Mio. Schülern aus. Die Differenz von 1,1 Mio. Schülern entspricht ca. 40.000 Klassen, um die der strukturelle Bedarf von der Kultusministerkonferenz möglicherweise unterschätzt wird.

 

Sofern die Klassenverteilschlüssel nicht signifikant erhöht werden, fehlen im Jahr 2025 laut Bertelsmann-Studie an den Grundschulen mehr als 24.000 Lehrer. Das hat immense Folgewirkungen auf Ober-, Gesamt-, Berufsschulen und Gymnasien, die heute schon absehbar sind. Aber auch ohne die prognostizierten steigenden Schülerzahlen wird allein die Altersstruktur der Lehrer an deutschen Schulen bereits zu einem Lehrermangel führen.

Und das ist nicht alles. Falls die Schulbildung der Zukunft nicht in virtuellen Klassenräumen von zu Hause aus am Tablet erfolgen soll, kann man heute schon absehen, dass infolge der vorgenannten Zahlen Klassenräume, Schulgebäude sowie Sport- und Schwimmhallen fehlen werden. Die aktuell marode Bausubstanz der Schulen stellt eine weitere immense Herausforderung dar. Die Studie rechnet für das Jahr 2030 mit 4,7 Mrd. Euro höheren jährlichen Bildungsausgaben als heute.

 

Gemeinsam Lösungen entwickeln

Der Traum von der "demografischen Rendite" ist ausgeträumt. Bevor eine gesellschaftliche Rendite erwirtschaftet werden kann, muss investiert werden. Dafür braucht es Zeit, Geld und kluge Konzepte. Trotz verbesserter Einnahmensituation auf Bundes- und Länderebene ist die Mitwirkung der öffentlichen und privaten Akteure aus Bildungssektor, Immobilien- und Bauwirtschaft gefragt. Bereits heute haben die Marktteilnehmer mit cleveren Ideen und Partnerschaften sinnvolle Lösungen entwickelt. Große, (über)regionale, freie und gemeinnützige Träger haben verschiedene Konzepte erstellt. Sie verfügen über die wirtschaftliche Stärke, selbst als Investoren agieren zu können und z. B. Kindertagesstätten im eigenen Bestand zu bewirtschaften. Der Immobilieninvestor kann sich so auf seine Kernkompetenzen konzentrieren – Wohnraum bauen und bewirtschaften.

 

Insgesamt wäre es von Vorteil, wenn diese riesige Herausforderung nicht nur akzeptiert, sondern auch gemeinsam angegangen wird, indem mehr miteinander geredet, geplant und umgesetzt wird. Als Finanzierungspartner tragen wir nicht nur mit unserer Bankexpertise dazu bei. Wir haben bereits vor vielen Jahren erkannt, dass unsere Kundengruppen aus den verschiedenen Branchen, z. B. Wohnungswirtschaft, Energie- und Versorgung, Kommunen und Gesundheitswirtschaft, auch voneinander lernen und profitieren können. Unser Beitrag über die Finanzierung einzelner Projekte hinaus spiegelt sich im Angebot von Plattformen für einen regelmäßigen branchenübergreifenden Dialog, in der Vernetzung und in gemeinsamen Entwicklungen von Lösungen für die Zukunft wider. Das ist bereits heute gelebte Praxis und wird von unseren Kunden geschätzt.

Gastbeitrag von Silvio Hagemann, Leiter Standort Köln, Deutsche Kreditbank AG